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【宅建士試験対策】賃貸借契約の修繕義務、有益費、必要費、敷金についての要点をわかりやすく解説

宅建士試験における、賃貸借契約の修繕義務、

有益費、必要費、敷金についての要点を

わかりやすく解説します。

 

賃貸人の修繕義務

賃貸人は賃貸借の目的の使用及び収益に必要な

修繕をする義務を負います。

賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、

賃借人は、これを拒むことができません

 

賃貸人が賃借人の意思に反して

保存行為をしようとする場合において、

そのために賃借人が賃借をした目的を

達することができなくなるときは、

賃借人は、契約の解除をすることができます。

 

賃借人が支出した必要費について

賃借人が、賃貸借の目的物について必要費を支出した場合は、

直ちに賃貸人に請求することができます

 

例えば、賃貸している建物が雨漏りをして、

賃借人が修繕費用を負担した場合、

本来、建物の修繕義務は賃貸人(大家)にあるので、

その費用を請求することができます。

 

賃借人が支出した有益費について

賃借人が有益費を負担した場合、

賃貸借の終了の時に、その効果が残っている場合に限り、

賃貸人にその償還を請求することができます

また、賃貸人の請求により、裁判所は

相当の期限を与えることができます。

 

賃貸人は賃借人が支出した額と、

賃貸借終了時に現存する額のうち、

いずれか少ない方を選択することができます。

 

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賃貸借契約の敷金について

まず、敷金については、民法、借地借家法に規定はありません。

宅建士試験では単純に、民法に規定されているか否かという

問題がよく出題されますが、とりあえず、

敷金は規定されていないことを覚えておきましょう。

 

敷金の法的性質は、一種の条件付きで

金銭の所有権を賃借人から

賃貸人に移転するものと解されています。

 

敷金は一般的には、

家賃の1ヵ月、2ヵ月ぶんぐらいに設定され、

いったん、賃貸人にお金を渡し、

家賃の支払いが滞った場合や、損害賠償債務など、

賃貸借契約から生ずる一切の債務を

担保することになります。

 

賃料の不払いがあった場合は、

賃貸借契約の存続期間中でも終了後でも

敷金を充当することができます。

(賃借人の側から、敷金を賃料に

充当するよう主張することはできません)

 

賃貸借契約終了時の原状回復費用について、

賃借人がその負担をする契約がされている場合は、

敷金からその補修費用を控除することができます。

 

建物の返還と敷金返還は同時履行の関係にたたない

賃貸借契約の終了に伴う賃借人の建物明渡債務と、

敷金返還債務は特約がない限り、

同時履行の関係とはなりません。

 

建物明渡が先となりますので、

賃借人は敷金を返還してもらえないからといって、

建物の明け渡しを拒むことということはできません。

 

賃貸人、賃借人に変更があった場合の敷金

賃貸人に変更があった場合、

当事者間に特約のない限り、

敷金の返還債務は新賃貸人に

引き継がれると解されています。

 

新賃貸人は仮に前の賃貸人から、

敷金を受け取っていない場合でも、

賃借人に対して敷金の返還義務を負うことになります。

 

これに対して、賃借人に変更があった場合、

当事者間に特約のない限り、

敷金関係は承継されないものとされており、

家主、賃借人に敷金を返還し、

新しい賃借人から新たに敷金を受領することになります。

 

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