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地上権について解説(地上権と賃借権の違い)

リラックス法学部 > 初学者の部屋 > 地上権についてわかりやすく解説

 

地上権は民法265条に規定され、

他人の土地において工作物又は竹木を所有するために

土地を使用する権利のことです。

 

(地上権の内容)

第二百六十五条  

地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、

その土地を使用する権利を有する。

 

耕作・牧畜の目的とすることはできません

(こちらは永小作権という権利になります)が、

地上権でゴルフ場、スキー場とする事もできます。

 

地上権の効力は上空、地下にも及びます。

 

他人の土地を使用する権利として、

賃借権もあります。

 

地上権と賃借権が似ているので、

その違いについて説明していきます。

 

物権と債権の違い

まず、地上権は物権で、賃借権は債権です。

ですから、地上権者は地主の承諾なしで

地上権を他人に譲渡することができますが、

賃借権を譲渡するには

賃貸人(地主)の承諾が必要です。

 

目的の違い

地上権の場合は使用目的が

工作物または竹木の所有に限られますが、

賃借権の場合は使用目的に制限はありません。

 

 

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地代・賃料の違い

地上権は地代を払わない契約でも成立しますが、

賃借権は必ず賃料の取り決めが必要です。

 

契約期間の違い

地上権は存続期間は永久とすることも可能です。

賃借権は、民法上20年を超えることはできない

とされています。

 

ただし、ちょっとややこしいですが、

建物所有を目的とする土地賃借権は、

民法の特別法の借地借家法が適用され、

その期間は最低30年以上となります。

 

(※「民法の特別法」という表現をしましたが、

民法で大きな枠組を定めて、

細かい部分を別個他の法律で規定する場合に、

民法を一般法、

今回のような借地借家法を特別法と言います。

一般法と特別法の規定が重なる場合、

特別法の規定が適用されることになります。)

 

地代・家賃の滞納についての違い

地上権の場合、2年以上地代を滞納してはじめて

地主は地上権の消滅を請求できますが、

賃借権の場合、原則として

1カ月の賃料滞納で契約の解除事由となります。

 

ということで、今回は地上権について、

賃借権との比較を中心に説明して参りました。

試験で問われる場合も

賃借権との相違点を中心に

問われることが多いと思いますので、

しっかりと整理しておきましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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