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賃貸借契約の終了、建物買取請求権、造作買取請求権の試験対策・要点まとめ

【民法】賃貸借契約の終了、

建物買取請求権、造作買取請求権についての

試験対策の要点をまとめました。

行政書士試験レベルを想定していますが、

他試験にも共通する基本で重要なポイントですので、

他試験受験者の方も活用いただけると思います。

 

賃貸借契約の終了

当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、

各当事者は、

いつでも解約の申入れをすることができます。

 

解約の申入れの日から

次の期間を経過することによって

賃貸借契約は終了します。

 

・土地の賃貸借…1年

・建物の賃貸借…3ヵ月

・動産及び貸席の賃貸借…1日

 

債務不履行、無断譲渡・転貸の場合の解除

賃借人の債務不履行や無断譲渡・転貸をした場合、

賃貸人は賃貸借契約の解除をすることができます。

 

ただし、賃貸借契約は、

継続的契約というところに着眼して、

賃貸人の賃借人の

信頼関係が破壊されたかどうか

というところが

重要となります。

 

以下に条文の規定と

実際の取り扱い(判例)を記載しますので、

注意して確認してください。

 

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条文上の規定

賃借人に債務不履行があった場合

(家賃の未払いをイメージしてください)、

賃貸人は、債務不履行による契約解除ができます。

この場合、賃貸借契約は

将来に向かって終了します。

(解除の遡及効の例外となります。)

 

また、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、

その賃借権を譲り渡し、

賃借物の転貸することができず、

賃借人がこれに違反して第三者に

賃借物の使用又は収益をさせたときは、

賃貸人は、契約の解除をすることができます。

 

判例から導き出される実際の取り扱い

条文上は、債務不履行や無断譲渡・転貸をした場合に

契約解除することができるとしていますが、

実際は、家賃の支払いが遅れたり、

無断譲渡・転貸をしたからといって、

それだけで契約解除はできないとするのが

判例の取り扱いです。

 

信頼関係の破壊が認められる場合に

催告をして解除することができ、

信頼関係の破壊のおそれが全くない場合は、

解除することができないとされています。

信頼関係の破壊が著しい場合は、催告なく、

解除できるとされています。

 

なお、賃貸目的物が全部滅失した場合、

履行不能に基づく解除によらなくても、

賃貸借関係は当然に終了します。

 

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建物買取請求権

借地権の存続期間が満了した場合において、

契約の更新がないときは、

借地権者は、借地権設定者に対し、

建物その他借地権者が権原により

土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを

請求することができます。

 

建物が借地権の存続期間が満了する前に

借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて

存続すべきものとして

新たに築造されたものであるときは、

裁判所は、借地権設定者の請求により、

代金の全部又は一部の支払につき

相当の期限を許与することができる。

 

なお、当事者間の特約で建物買取請求権を

事前に放棄させることはできません。

 

造作買取請求権

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した

畳、建具その他の造作がある場合には、

建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は

解約の申入れによって終了するときに、

建物の賃貸人に対し、

その造作を時価で買い取るべきことを

請求することができる。

 

こちらの場合は、

当事者間の特約で建物買取請求権を

事前に放棄させることができます

 

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