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賃貸借契約 賃貸人の地位の移転について解説

リラックス法学部 >民法初学者の部屋②債権各論・家族法(親族法・相続法) >賃貸借契約 賃貸人の地位の移転について解説

 

賃貸人が賃貸の目的物を第三者に譲渡した場合、

新たな所有者が賃貸人の地位を賃借人に対して主張できるか

つまり、新たな所有者が賃借人に対して、賃料請求することができるのかという点ですが、

賃借人が土地賃借権の対抗要件を備えているか否かによって異なります。

賃借人が対抗要件を備えていない場合は、

賃貸人の地位は当然には移転しませんが、

賃借人が対抗要件を備えている場合は、賃貸人の地位は当然に移転します。

賃借人の対抗要件は、動産ならば引渡し、不動産ならば賃借権の登記という事になりますが、

事実上不動産の賃貸借を登記することはあまりありません。

賃貸物件にお住まいのあなたも賃借権の登記はしていないはずです。

そこで、民法の特別法である借地借家法では、

建物の賃貸借では建物の引渡しを対抗要件としています。

つまり、アパート、マンションに賃貸借契約で住んでいる方は、

引渡しが済んでいますから対抗要件を備えているわけです。

建物所有を目的とする土地賃借権では、借地上の建物の登記をしていれば、

対抗要件を具備しているものとされます。

 

賃借人の承諾

賃貸人の地位の移転について、賃借人の承諾は不要です。

 

賃貸人の地位の賃借人への対抗要件

他人に賃貸している土地を譲り受けた者は、

所有権の登記を経ない限り、賃貸人の地位を賃借人に対抗することはできません。

新所有者が賃借人に賃料を請求した時、新所有者が登記を備えていなければ、

賃借人は拒むことができるというわけです。

 

敷金関係

賃貸借契約が存続している間に、賃貸物権が譲渡された場合、

特段の事情がない限り、敷金関係は新賃貸人に移転します。

つまり賃借人は退去して敷金の返還を請求する場合は、

新しい賃貸人(今の大家)に請求すればよいという事になります。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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