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賃貸借契約 賃借権の譲渡・賃借物の転貸について解説

リラックス法学部 >民法初学者の部屋②債権各論・家族法(親族法・相続法) >賃貸借契約 賃借権の譲渡・賃借物の転貸について解説

 

原則として、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲渡したり

転貸することはできません。

賃貸人の承諾を得ずに、賃借人が第三者に賃借物を使用収益させたときは

賃貸人は契約の解除をすることができます。

 

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

第六百十二条  賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、

又は賃借物を転貸することができない。

2  賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、

契約の解除をすることができる。

 

一応、条文ではこのようになっていますが、

判例では、無断譲渡・転貸があっても、それが賃貸人に対する

背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、

解除権が制限されるとしています。

例としては、賃貸権を同居の家族に転貸したような場合は、

賃貸人はそれを理由に賃貸借契約を解除することはできないというような具合です。

 

賃貸人の承諾を得て、適法に賃借物が転貸されたときは、

転借人は賃貸人に対して直接義務を負います。

ただし、転貸借が適法に行われても、従来の賃貸借契約は存続し、

賃貸借契約が債務不履行などで解除された場合は、

転貸借契約も履行不能となって終了し、

賃貸人は賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができます。

 

ちょっとややこしいと思いますので、具体例で説明しますと、

ヨネヤマがマキノに部屋を貸していて、

マキノがヨネヤマの承諾を得て、コヤナギに転貸をしていた時に、

マキノがヨネヤマに賃料を支払わなくなって、

ヨネヤマが債務不履行により契約解除をした際に、

マキノから転貸を受けていたコヤナギにもその解除を対抗でき、

賃貸借契約の終了と同時に転貸借契約も終了するという具合です。

 

なお、このように転貸借の場合は賃貸借契約は存続し、

転貸借に影響を及ぼしますが、

賃借権を譲渡した場合は、旧賃借人は賃貸借関係から離脱し、

賃貸人と新たな賃借人との賃貸借契約となりますので、

注意しましょう。

 

(転貸の効果)

第六百十三条  賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。

この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。

2  前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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