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賃貸借契約 賃借権の譲渡・賃借物の転貸について解説

リラックス法学部 >民法初学者の部屋②債権各論・家族法(親族法・相続法) >賃貸借契約 賃借権の譲渡・賃借物の転貸について解説

 

原則として、賃借人は賃貸人の

承諾を得なければ賃借権を譲渡したり

転貸することはできません。

 

賃貸人の承諾を得ずに、

賃借人が第三者に賃借物を使用収益させたときは

賃貸人は契約の解除をすることができます。

 

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

第六百十二条  賃借人は、

賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、

又は賃借物を転貸することができない。

 

2  賃借人が前項の規定に違反して

第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、

契約の解除をすることができる。

 

一応、条文ではこのようになっていますが、

判例では、無断譲渡・転貸があっても、

それが賃貸人に対する

背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、

解除権が制限されるとしています。

 

例としては、賃貸権を同居の家族に転貸したような場合は、

賃貸人はそれを理由に賃貸借契約を

解除することはできないというような具合です。

 

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賃貸人の承諾を得て、適法に賃借物が転貸されたときは、

転借人は賃貸人に対して直接義務を負います。

 

ただし、転貸借が適法に行われても、

従来の賃貸借契約は存続し、

賃貸借契約が債務不履行などで解除された場合は、

転貸借契約も履行不能となって終了し、

賃貸人は賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができます。

 

ちょっとややこしいと思いますので、

具体例で説明しますと、

ヨネヤマがマキノに部屋を貸していて、

マキノがヨネヤマの承諾を得て、

コヤナギに転貸をしていた時に、

マキノがヨネヤマに賃料を支払わなくなって、

ヨネヤマが債務不履行により契約解除をした際に、

マキノから転貸を受けていた

コヤナギにもその解除を対抗でき、

賃貸借契約の終了と同時に

転貸借契約も終了するという具合です。

 

なお、このように転貸借の場合は賃貸借契約は存続し、

転貸借に影響を及ぼしますが、

賃借権を譲渡した場合は、

旧賃借人は賃貸借関係から離脱し、

賃貸人と新たな賃借人との賃貸借契約となりますので、

注意しましょう。

 

(転貸の効果)

第六百十三条  賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、

転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。

この場合においては、

賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。

 

2  前項の規定は、

賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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