民法には、質権、抵当権という約定担保権が規定されていますが、
現実の経済社会ではこの2つだけでは、
なかなか不便なところがあり、
これら以外にもさまざまな形の物的担保が
行われています。
こういったものを「非典型担保」といいますが、
今回は非典型担保のひとつ
仮登記担保について解説します。
仮登記担保とは、代物弁済の予約や、
停止条件付代物弁済契約をあらかじめ締結し、
不動産に仮登記を設定しておいて、
債務者が弁済を怠った場合に、
仮登記を本登記して、
不動産の所有権を債権者に移転するというものです。
(他の担保権者や一般債権者が競売を申し立てた場合は、
競売から優先弁済を受けるという形になりますが、
仮登記担保権者には競売を申し立てる権利はありません。)
不動産を担保とした典型担保は抵当権ですが、
抵当権は設定から実行まで、
手続き面の煩雑さや費用負担もありますが、
仮登記担保はもっとスムーズに担保をとれる手段として
行われてきました。
しかし、債権額と不動産の価値が釣り合っていない場合に、
(500万円の債務の担保の不動産価値が3,000万円という場合など)
債務が滞って不動産を丸どりというのは
暴利行為となる問題が生じます。
あまりに暴利行為となる場合は、
公序良俗違反で無効とされた判例もあります。
極端な暴利行為と言わないまでも、
差額が生じる場合は、それを丸どりするのは
不釣り合いということで、
判例は債権者に常に清算義務を課すということをしましたが、
それでも判例で細部に至るまで、バランスのとれた規制を
することは難しく、1978年に仮登記担保法という法律が制定され、
規制を行いました。
しかし、合理的な規制で仮登記担保を
抵当権に近づけた規制を行った結果、
仮登記担保という方法の、抵当権に対するうま味が減少し、
「それだったら仮登記担保でなくても抵当権でいい」
ということになって、仮登記担保の利用は減少していきました。
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