まず、借地借家法のいう
「借地権」とは、建物所有を目的とする
地上権または土地の賃借権のことです。
借地権の存続期間
借地権の存続期間は、最低30年です。
30年以上の期間を定めたらその期間、
30年以下の契約をしても、その定めは無効で、
30年の契約となります。
建物を所有するために土地を借りるということは、
最低でもそれぐらいの期間を
法律は想定しているということです。
借地権の更新
借地権を設定して、30年が経過した時の話ですが、
さらに借地権を更新するかどうかという際に、
一回目の更新の際は最低20年、
二回目以降の更新の際は最低10年。
これらより短い期間を定めたらそれは無効で、
それより長い期間を定めたら、
その期間ということになります。
借地権の対抗力
地上権、賃借権いずれも登記ができるので、
登記をすれば第三者への対抗力は備わります。
地上権は物権ですので、借地権設定者(地主)に
登記協力義務がありますので、
借地権設定者(地主)が登記に協力してくれない場合は、
裁判所の確定判決をもって登記を強制することができます。
これに対して、賃借権は登記をすることができますが、
そもそも賃借権は「債権」であり、
借地権設定者(地主)に
登記協力義務がありませんので、
裁判で強制することができません。
そんなこともあって、借地借家法では、
借地権は、その登記がなくても、
土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、
これをもって第三者に対抗することができる
としています。
建物が滅失したら借地権はどうなる？
借地契約の存続期間中に建物が滅失しても、
借地権は消滅しません。
滅失の原因が借地人の失火であっても、
消滅しません。
しかし、借地上の建物が滅失した場合、
建物の登記が無効となってしまうので、
この場合の対抗力が問題となりますが、
借地借家法は次のように規定しています。
建物の滅失があっても、借地権者が、
その建物を特定するために必要な事項、
その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を
土地の上の見やすい場所に掲示するときは、
借地権は、なお対抗力を有する。
ただし、建物の滅失があった日から
二年を経過した後にあっては、
その前に建物を新たに築造し、かつ、
その建物につき登記した場合に限る。
ですから、建物が滅失しても、
提示をすることで対抗力を維持できますが、
それは2年以内に建物を築造し、かつ、
登記をするまでの応急処置である点にご注意ください。
滅失した建物を再築した場合の契約
借地契約の存続期間中に建物が滅失した場合、
存続期間を超えて存続するような建物でも建築することができます。
借地権者から借地権設定者に対して再築の通知があった場合に、
借地権設定者が2か月以内に異議を述べれば、
借地権は当初の存続期間で満了することになります。
(この場合、契約の更新は通常の場合と同様です。)
借地権者が再築に承諾した場合、または、
2か月以内に異議を述べなかった場合は、
承諾があった日または建物建築の日の、
いずれか早い日から20年間、
契約が延長されることになります。
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