抵当権者に対抗することができない賃貸借により
抵当権の目的である建物の使用又は
収益をする者（抵当建物使用者）で、
競売手続の開始前から使用又は収益をする者は
その建物の競売における
買受人の買受けの時から六か月、
その建物を買受人に引き渡すことを猶予されます。
「抵当権者に対抗することができない賃貸借」とは、
抵当権の登記よりも後にした賃貸借契約ということです。
アパートやマンションなど
建物の借りる際は、建物に抵当権がついていることも珍しくありません。
(オーナーが銀行等金融機関から融資を受けて建物を購入し、
アパート、マンション経営をしている場合が多いので)
オーナーの金融機関への返済が滞り、
抵当権を実行されるということになると、
抵当権の登記より後に賃貸借契約をした賃借人は、
競売で競り落とした新オーナーに立ち退きを迫られた際は、
出ていかなければならないということになります。
この場合に、競売手続の開始前から
建物の使用又は収益をする者には、
6ヵ月の引っ越しのための猶予期間が与えられるということです。
「競売手続の開始前から」
というところにご注意ください。
登記とりも後に建物を借りて、
競売手続きより前に
使用収益している者に適用される規定です。
また、「建物の」
という点にもご注意ください。
土地の賃貸借にはこの規定は適用はない点にもご注意ください。
買受人と建物使用者の関係
買受人が抵当建物使用者に対し、相当の期間を定めて
その一箇月分以上の支払の催告をし、
その相当の期間内に履行がない場合には、
この猶予期間の規定は適用されなくなり、
建物を使用収益している者は直ちに立ち退きを
しなければならないことになります。
ですから、6か月の猶予が与えられた者はタダで
6か月使用収益できるわけではなく、
その対価の支払いが必要となります。
注意が必要なのは、建物使用者は買受人に対して
対価の支払いが必要となりますが、
これは買受人と建物使用者の間に、
賃貸借契約が成立しているということではなく、
この対価は「賃料」という性質のものではありません。
賃貸借契約が成立しているわけではありませんので、
建物使用者は買受人に対して、
敷金返還請求などをすることもできません。
一応、補足しますが、
「買受人と建物使用者が賃貸借契約を締結することができない」
と言っているわけではありません。
両者の合意で賃貸借契約を締結することは、
もちろん可能です。
今回は、買受人が建物使用者に
「出ていけ」と言った場合の話です。
実際、現実の世界では、新オーナーとしても、
賃料収入が目的で建物を競り落としたのであれば、
むしろはじめから賃借人がいて賃料収入があった方よいので、
「出ていけ」と言わない場合も少なくないのです。
ですから、オーナーが変わっても、
建物使用者が新オーナーと賃貸借契約をして、
そのまま使用収益を続けるというケースも少なくないのです。
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