賃借住宅の通常損耗についての原状回復特約
(平成17年12月16日最高裁)
事件番号 平成16(受)1573
この裁判では、
賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について
賃借人が原状回復義務を負う場合について
裁判所が見解を示しました。
最高裁判所の見解
賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，
賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，
賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用と
その対価としての賃料の支払を内容とするものであり，
賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の
本質上当然に予定されているものである。
それゆえ，建物の賃貸借においては，
賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は
価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，
通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を
賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。
そうすると，建物の賃借人にその賃貸借において生ずる
通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，
賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，
賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，
賃借人が補修費用を負担することになる
通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に
具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，
賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，
それを合意の内容としたものと認められるなど，
その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が
明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
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