不動産は法律上は、
「土地とその定着物」と定義されています。
不動産の本質は、土地ということですが、
土地は同じものが2つとなく、
その価値の判断は非常に難しいものがあります。
その土地の地盤の強さはどうか、
何に利用できるのか(できないのか)、
周辺の環境はどうか(駅やスーパーや病院などがあるかないか)
などなど、ひとつひとつ状況は違います。
また、その土地をいくらだったら買いたいという人が現れるのか、
という市場とのバランスもあります。
前置きが長くなりましたが、不動産の価格を形成する要因は、
一般的要因、地域要因、個別的要因などがあり、
とにかく不動産の評価は難しく、その評価の方法は何種類かあります。
対象不動産の確定
不動産の鑑定評価をするにあたり、
鑑定評価の対象となる土地または建物を物理的に確定し、
鑑定評価の対象となる所有権および所有権以外の権利を確定します。
不動産の鑑定評価を基準日を確定する必要がありますが、
この時点を価格時点といいます。
(賃料の価格時点はその期間の期首)
価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として、
「現在時点」「過去時点」「将来時点」にわけられます。
価格の種類
正常価格
正常価格は、市場性を有する不動産について、
現実の社会経済情勢で考えられる市場価格を表示する
適正な価格です。
限定価格
限定価格は、市場が限定される場合の価格で、
例えば、隣接不動産の併合を目的とする
売買に関連する場合などの際に求められます。
特定価格
特定価格は、市場性を有する不動産について、
法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、
正常価格の前提となる諸条件を満たさないことになるような場合に、
市場価格と乖離する経済価値を
適正に表示する価格をいいます。
例えば、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、
早期売却を前提とした価格を求める場合です。
特殊価格
特殊価格とは、
一般的に市場性を有しない不動産の価格です。
例えば、文化財の指定を受けた建造物や、
宗教建築物など特殊な不動産の価格を求める場合です。
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