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敷地利用権とは？
建物が所在する土地を
「建物の敷地」といいます。
また、規約により、建物及び建物が所在する土地と
一体として管理または使用する庭、
通路その他の土地も「建物の敷地」とすることができます。
この「建物の敷地」に関する権利を
敷地利用権といいます。
条文で確認してみましょう。
区分所有法2条
５ この法律において「建物の敷地」とは、
建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
６ この法律において「敷地利用権」とは、
専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。
第五条
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として
管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、
規約により建物の敷地とすることができる。
また、区分所有者は、
規約に別段の定めがあるときを除いて、
専有部分と、専有部分にかかる敷地利用権を
分離して処分することはできません。
つまり、マンションの一室（専有部分）と、
この一室ぶんの土地の権利（敷地利用権）は、
セットで処分する必要があり、
これを別々に処分することはできないということです。
処分とは、売買や贈与もそうですが、
担保権の設定も処分にあたります。
つまり、専有部分だけに抵当権（担保権）を
設定したりすることはできません。
担保権を設定する場合も、
専有部分と敷地利用権セットで
しなければなりません。
この分離処分の禁止を一体性の原則といいますが、
これに違反してされた処分は原則として無効です。
ただし、処分の相手方が善意で、かつ、
分離処分禁止の専有部分及び敷地利用権の
登記がされる前にされた処分である場合は、
相手方に処分の無効を主張することはできません。
こちらも条文でご確認ください。
（分離処分の禁止）
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、
区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る
敷地利用権とを分離して処分することができない。
ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２ 前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、
各専有部分に係る敷地利用権の割合は、
第十四条第一項から第三項までに定める割合による。
ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
３ 前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の
敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。
（分離処分の無効の主張の制限）
第二十三条 前条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定に
違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、
その無効を善意の相手方に主張することができない。
ただし、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）の定めるところにより
分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、
その処分がされたときは、この限りでない。
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