法定地上権が成立しないとされた事例
(平成6年12月20日最高裁)
事件番号 平成2(オ)663
この裁判では、
地上建物の共有者の一人にすぎない土地共有者の債務を担保するため
土地共有者の全員が各持分に共同して抵当権を
設定した場合に法定地上権が成立するかについて
裁判所が見解を示しました。
最高裁判所の見解
共有者は、各自、共有物について所有権と
性質を同じくする独立の持分を有しているのであり、かつ、
共有地全体に対する地上権は共有者全員の負担となるのであるから、
土地共有者の一人だけについて民法388条本文により
地上権を設定したものとみなすべき事由が生じたとしても、
他の共有者らがその持分に基づく
土地に対する使用収益権を事実上放棄し、
右土地共有者の処分にゆだねていたことなどにより
法定地上権の発生をあらかじめ
容認していたとみることができるような
特段の事情がある場合でない限り、
共有土地について法定地上権は
成立しないといわなければならない。
これを本件についてみるのに、
原審の認定に係る前示事実関係によれば、
本件土地の共有者らは、共同して、
本件土地の各持分について被上告人Ｂ１を
債務者とする抵当権を設定しているのであり、
Ｂ１以外の本件土地の共有者らは
Ｂ１の妻子であるというのであるから、
同人らは、法定地上権の発生をあらかじめ容認していたとも考えられる。
しかしながら、土地共有者間の人的関係のような事情は、
登記簿の記載等によって客観的かつ
明確に外部に公示されるものではなく、
第三者にはうかがい知ることのできないものであるから、
法定地上権発生の有無が、他の土地共有者らのみならず、
右土地の競落人ら第三者の利害に
影響するところが大きいことにかんがみれば、
右のような事情の存否によって
法定地上権の成否を決することは相当ではない。
そうすると、本件の客観的事情としては、
土地共有者らが共同して本件土地の各持分について
本件建物の九名の共有者のうちの一名である
被上告人Ｂ１を債務者とする抵当権を
設定しているという事実に尽きるが、
このような事実のみから被上告人Ｂ１以外の
本件土地の共有者らが法定地上権の発生をあらかじめ
容認していたとみることはできない。
けだし、本件のように、
九名の建物共有者のうちの一名にすぎない
土地共有者の債務を担保するために他の土地共有者らが
これと共同して土地の各持分に抵当権を設定したという場合、
なるほど他の土地共有者らは建物所有者らが
当該土地を利用することを何らかの形で
容認していたといえるとしても、
その事実のみから右土地共有者らが
法定地上権の発生を容認していたとみるならば、
右建物のために許容していた土地利用関係が
にわかに地上権という強力な権利に転化することになり、
ひいては、右土地の売却価格を著しく
低下させることとなるのであって、
そのような結果は、自己の持分の価値を十分に維持、
活用しようとする土地共有者らの通常の意思に
沿わないとみるべきだからである。
また、右の結果は、第三者、すなわち土地共有者らの
持分の有する価値について利害関係を有する
一般債権者や後順位抵当権者、あるいは
土地の競落人等の期待や予測に反し、
ひいては執行手続の法的安定を損なうものであって、
許されないといわなければならない。
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