敷地賃借権付き建物の売買における敷地の欠陥と売買目的物の隠れた瑕疵
(平成3年4月2日最高裁)
事件番号 昭和62(オ)526
この裁判では、
敷地賃借権付き建物の売買における
敷地の欠陥と売買目的物の隠れた瑕疵について
裁判所が見解を示しました。
最高裁判所の見解
建物とその敷地の賃借権とが売買の目的とされた場合において、
右敷地についてその賃貸人において修繕義務を負担すべき欠陥が
右売買契約当時に存したことがその後に判明したとしても、
右売買の目的物に隠れた瑕疵があるということはできない。
けだし、右の場合において、
建物と共に売買の目的とされたものは、
建物の敷地そのものではなく、その賃借権であるところ、
敷地の面積の不足、敷地に関する法的規制又は
賃貸借契約における使用方法の制限等の客観的事由によって
賃借権が制約を受けて売買の目的を達することができないときは、
建物と共に売買の目的とされた賃借権に
瑕疵があると解する余地があるとしても、
賃貸人の修繕義務の履行により
補完されるべき敷地の欠陥については、
賃貸人に対してその修繕を請求すべきものであって、
右敷地の欠陥をもって賃貸人に対する債権としての
賃借権の欠陥ということはできないから、
買主が、売買によって取得した賃借人たる地位に基づいて、
賃貸人に対して、右修繕義務の履行を請求し、
あるいは賃貸借の目的物に隠れた瑕疵があるとして
瑕疵担保責任を追求することは格別、売買の目的物に
瑕疵があるということはできないのである。
なお、右の理は、債権の売買において、
債務の履行を最終的に担保する
債務者の資力の欠如が債権の瑕疵に当たらず、
売主が当然に債務の履行について
担保責任を負担するものではないこと（民法569条参照）
との対比からしても、明らかである。
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