他人名義の建物登記と借地権の対抗力
(昭和41年4月27日最高裁)
事件番号 昭和37(オ)18
この裁判では、
他人名義の建物登記と借地権の対抗力について
裁判所が見解を示しました。
最高裁判所の見解
建物保護ニ関スル法律（以下建物保護法と略称する。）1条は、
建物の所有を目的とする土地の賃借権により賃借人が
その土地の上に登記した建物を所有するときは、
土地の賃貸借につき登記がなくとも、これを以って
第三者に対抗することができる旨を規定している。
このように、賃借人が地上に登記した建物を所有することを以って
土地賃借権の登記に代わる対抗事由としている所以のものは、
当該土地の取引をなす者は、地上建物の登記名義により、
その名義者が地上に建物を所有し得る
土地賃借権を有することを推知し得るが故である。
従って、地上建物を所有する賃借権者は、
自己の名義で登記した建物を有することにより、
始めて右賃借権を第三者に対抗し得るものと解すべく、
地上建物を所有する賃借権者が、自らの意思に基づき、
他人名義で建物の保存登記をしたような場合には、
当該賃借権者はその賃借権を第三者に
対抗することはできないものといわなければならない。
けだし、他人名義の建物の登記によっては、
自己の建物の所有権さえ第三者に対抗できないものであり、
自己の建物の所有権を対抗し得る登記あることを前提として、
これを以って賃借権の登記に
代えんとする建物保護法1条の法意に照し、
かかる場合は、同法の保護を受けるに値しないからである。
原判決の確定した事実関係によれば、
被上告人は、自らの意思により、
長男Ｄに無断でその名義を以って
建物の保存登記をしたものであるというのであって、
たとえ右Ｄが被上告人と氏を同じくする未成年の長男であって、
自己と共同で右建物を利用する関係にあり、また、
その登記をした動機が原判示の如きものであったとしても、
これを以って被上告人名義の保存登記とは
いい得ないこと明らかであるから、
被上告人が登記ある建物を有するものとして、
右建物保護法により土地賃借権を
第三者に対抗することは許されないものである。
元来登記制度は、物権変動の公示方法であり、
またこれにより取引上の第三者の利益を
保護せんとするものである。
すなわち、取引上の第三者は登記簿の記載により
その権利者を推知するのが原則であるから、
本件の如くＤ名義の登記簿の記載によっては、
到底被上告人が建物所有者であることを
推知するに由ないのであって、
かかる場合まで、被上告人名義の登記と同視して
建物保護法による土地賃借権の対抗力を認めることは、
取引上の第三者の利益を害するものとして、
是認することはできない。
また、登記が対抗力をもつためには、
その登記が少くとも現在の実質上の権利状態と
符号するものでなければならないのであり、
実質上の権利者でない他人名義の登記は、
実質上の権利と符合しないものであるから、
無効の登記であって対抗力を生じない。
そして本件事実関係においては、
Ｄを名義人とする登記と真実の権利者である
被上告人の登記とは、
同一性を認められないのであるから、
更正登記によりその瑕疵を
治癒せしめることも許されないのである。
叙上の理由によれば、本件において、
被上告人は、Ｄ名義の建物の保存登記を以って、
建物保護法により自己の賃借権を
上告人に対抗することはできないものといわねばならない。
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