消費者契約である建物賃貸借契約における更新料条項の効力
(平成23年7月15日最高裁)
事件番号 平成22(オ)863
この裁判では、
消費者契約である建物賃貸借契約における
更新料条項の効力について
裁判所が見解を示しました。
最高裁判所の見解
更新料は，期間が満了し，賃貸借契約を更新する際に，
賃借人と賃貸人との間で授受される金員である。
これがいかなる性質を有するかは，
賃貸借契約成立前後の当事者双方の事情，
更新料条項が成立するに至った経緯
その他諸般の事情を総合考量し，
具体的事実関係に即して判断されるべきであるが，
更新料は，賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが
通常であり，その支払により賃借人は
円満に物件の使用を継続することができることからすると，
更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，
賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む
複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
消費者契約法１０条は，
消費者契約の条項を無効とする要件として，
当該条項が，民法等の法律の公の秩序に関しない規定，
すなわち任意規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，
又は消費者の義務を加重するものであることを定めるところ，
ここにいう任意規定には，明文の規定のみならず，
一般的な法理等も含まれると解するのが相当である。
そして，賃貸借契約は，
賃貸人が物件を賃借人に使用させることを約し，
賃借人がこれに対して賃料を支払うことを
約することによって効力を生ずる（民法６０１条）のであるから，
更新料条項は，一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を
特約により賃借人に負わせるという意味において，
任意規定の適用による場合に比し，
消費者である賃借人の義務を
加重するものに当たるというべきである。
また，消費者契約法１０条は，
消費者契約の条項を無効とする要件として，
当該条項が，民法１条２項に規定する基本原則，
すなわち信義則に反して消費者の利益を
一方的に害するものであることをも定めるところ，
当該条項が信義則に反して消費者の利益を
一方的に害するものであるか否かは，
消費者契約法の趣旨，目的（同法１条参照）に照らし，
当該条項の性質，契約が成立するに至った経緯，
消費者と事業者との間に存する情報の質及び
量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を
総合考量して判断されるべきである。
更新料条項についてみると，更新料が，一般に，
賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を
継続するための対価等の趣旨を含む
複合的な性質を有することは，
前記に説示したとおりであり，
更新料の支払にはおよそ経済的合理性が
ないなどということはできない。
また，一定の地域において，期間満了の際，
賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が
少なからず存することは公知であることや，
従前，裁判上の和解手続等においても，
更新料条項は公序良俗に反するなどとして，
これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは
裁判所に顕著であることからすると，
更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，
賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する
明確な合意が成立している場合に，
賃借人と賃貸人との間に，更新料条項に関する
情報の質及び量並びに交渉力について，
看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。
そうすると，賃貸借契約書に一義的かつ
具体的に記載された更新料条項は，
更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし
高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，
消費者契約法１０条にいう
「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して
消費者の利益を一方的に害するもの」には
当たらないと解するのが相当である。
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