リラックス法学部 ＞民法をわかりやすく解説 ＞ 法定地上権をわかりやすく解説
わかったようでわからない法定地上権を
リラックスヨネヤマが限界まで噛み砕いて
解説してみたいと思います。
まず法定地上権という言葉そのものを分解してみましょう。
法が定める地上権
です。
地上権は本来は契約によって生じる権利なわけですが、
それを法律で強制的に発生させるものが、法定地上権なわけです。
それでは、質問です。
なぜ、誰のために、強制的に地上権を発生させる必要があるのか？
法定地上権を規定した条文をみてみましょう。
（法定地上権）
第三百八十八条
土地及びその上に存する建物が
同一の所有者に属する場合において、
その土地又は建物につき抵当権が設定され、
その実行により所有者を異にするに至ったときは、
その建物について、地上権が設定されたものとみなす。
この場合において、地代は、
当事者の請求により、裁判所が定める。
なんかイメージしにくくて、わかりづらいですね…。
まず、ここに注目してください。
「その建物について、
地上権が設定されたものとみなす。」
そして、そもそも地上権ってどんな権利でしたっけ？
（地上権の内容）
第二百六十五条
地上権者は、他人の土地において
工作物又は竹木を所有するため、
その土地を使用する権利を有する。
そうでした、地上権は
「土地を使用する権利」でした。
つまり法定地上権は、
建物の所有者が土地を使う権利を
国が強制的に認めた
という事です。
逆に考えると、
土地の所有者からすれば、
土地を使わせなければいけない義務
になるわけです。
まずここを整理しましょう。
法定地上権があるという事は
建物の所有者→プラス
土地の所有者→マイナス
ではこのような強力な権利を、なぜ国は強制的に認めるのか？
結論を言います。
建物を買う人を守るため。
そしてその事により抵当権者も守られるため。
そしてそれにより経済がまわるため。
です。
法定地上権が成立するための要件を、条文を整理してならべてみましょう。
次の４つです。
1.抵当権設定時に土地上に建物が存在する
2.抵当権設定時に土地と建物が同一所有者に帰属している
3.土地又は建物に抵当権が設定される（両方でもよい）
4.抵当権実行により土地・建物が異なる所有者に帰属する
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抵当権実行により土地・建物が異なる所有者に帰属した時
もし法定地上権が発生しなければ、どうなるかを考えてみましょう。
建物を買った人は、土地を買った人から、
土地を使わせてもらう何らかの権利が必要になります。
賃貸借契約をして賃借権でもいいですし、
地上権設定契約をして地上権でもいいですが、
とにかくなんらかの契約をして、建物がそこにあるための権利が必要です。
しかし、土地の所有者は必ずしも契約を結ぶ必要はありませんから、
建物所有者に「建物を取り壊せ」といえば、建物所有者はそうせざるを得ないのです。
圧倒的に土地所有者の方が立場が強いので、
契約を結べたとしても相当ふっかけられた地代でも
建物所有者はそれを払わないと建物を取り壊さなければならないので、
払わざるを得ないという状況になるでしょう。
ここで考えてみてください。
こんな不安定な建物、誰が買いたいと思いますか？
買う人がいないか、相当な安値がついてしまうでしょう。
そうなると今度困るのは抵当権者です。
そこそこの売値を見込んで担保にしたのに、
値段がつかないなら担保価値がない事になってしまいます。
つまり、このような状況が生じる場合、
建物のみに抵当権を設定するという行為自体が
無価値な事になってしまいます。
ここに法定地上権というテコ入れをする事によって、
経済もまわるというわけです。
そしてもうひとつ重要な理由があります。
建物を簡単に壊せるような状況を考えると、
社会的な損失が大きいのです。国目線での心配事です。
と、いう事で法定地上権のイメージを
掴んでいただけましたでしょうか？
この理解をもとに何度も条文を読み込んで、
問題に取り組んでいただければと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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