まず、国土利用計画法とは、
どんな法律かをザックリ簡単に言いますと、
土地の売買等の取引をする際に、
許可制、届出制とすることによって、
土地の動きをお上が把握し、
適正化を図ろうとするというものです。
土地の価格は、投機的取引により異常に高騰したりすることがあり、
それにより社会に大きな影響を及ぼしますので、
地価の抑制と土地利用の適正化を図るために
この法律は制定されました。
「許可制」と「届出制」
法律上、「許可制」と「届出制」があり、
届出制は事前届出制と事後届出制があります。
要するに、法律で定められたエリアによって、
「この土地を売買等する場合には許可が必要」とか、
「この土地を売買等する場合には事前の届出が必要」とか、
「この土地を売買等する場合には事後の届出が必要」
という事が定められているということです。
法律上、許可を必要とするエリアを「規制区域」といいます。
規制区域の土地を売買等の契約する場合は、
都道府県知事の許可を受けなければならないとされています。
とはいえ、これまで一度も
この「規制区域」に指定された土地はありません。
ですから、現在存在するのは「届出が必要な土地」だけで、
事前の届出が必要な土地と、事後の届出が必要な土地だけが
あるということになります。
事前の届出と事後の届出
都道府県知事が5年以内の期間を定めて指定した、
「注視区域」「監視区域」では、
事前の届出が必要となります。
事前届出が必要な場合、届出をした日から起算して
6週間は、契約を締結してはなりません。
(つまり土地の移転等をしたい日より6週間以上前に届出を
しなければならないということです)
必要な届出をしないで契約を締結した場合は、
6か月以下の懲役または100万円以下の罰金の
罰則が適用されます。
(罰則が適用されますが、契約の効力には影響しません)
「注視区域」「監視区域」は、
地価が高騰しないか見張っておくべきエリアです。
注視区域は、地価が相当な程度を超えて上昇し、
または上昇するおそれがあるエリアで、
監視区域は、地価が急激に上昇し、
または上昇するおそれがあるエリアです。
「規制区域」「注視区域」「監視区域」ではない、
一般の区域では事後の届出が必要となります。
事後の届出が必要な場合は、契約を締結した日から起算して、
2週間以内に、当該土地が所在する市町村の長を経由して、
都道府県知事に届け出なければなりません。
ここでいったんまとめますと、
規制区域が許可制、
注視区域と監視区域が事前届出制、
これらのいずれでもない一般の区域が、
事後届出制ということになります。
(前述したとおり、規制区域に指定された土地は
過去一度もないので、許可制の土地はありませんが、
法律の制度上、そのような区域が存在し、
それが規制区域であるということを試験対策として
しっかり頭に入れておきましょう。)
「土地売買等の契約」とは
土地に関して、どのような場合に、
許可、届出が必要となるかということですが、
土地の所有権、地上権、賃借権または
これらの権利の取得を目的とする権利の移転、設定で、
対価の授受を行うものであり、
契約により行われるもの(予約も含みます)が
その対象となります。
ですから、例えば、「対価の授受」を伴わない、
贈与、信託の引受けまたは終了等による
権利の移転または設定の場合は、対象となりません。
また、相続、法人の合併による包括承継や、
時効取得など、契約でない場合も、
対象とはならないということです。
届出を要しない例外
注視区域の場合、次の面積未満の土地について契約をする場合は、
届出は不要です。
市街化区域…2,000㎡
市街化区域以外の都市計画区域…5,000㎡
都市計画区域外の区域…10,000㎡
監視区域の場合は、
都道府県知事等が都道府県等の規則で定めた面積未満の土地は、
届出は不要です。
ただし、当事者の一方または双方が
これらの面積以上の一団の土地について、
土地に関する権利の移転または設定する場合は、
届出が必要となります。
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