リラックス法学部 ＞不動産登記法をわかりやすく解説＞不動産登記法 登記権利者・登記義務者とは？
登記権利者・登記義務者
今回は、不動産登記における登記権利者・登記義務者について
説明していきたいと思います。
不動産登記法の２条が登記権利者・登記義務者を定義しています。
十二 登記権利者 権利に関する登記をすることにより、
登記上、直接に利益を受ける者をいい、間接に利益を受ける者を除く。
十三 登記義務者 権利に関する登記をすることにより、
登記上、直接に不利益を受ける登記名義人をいい、
間接に不利益を受ける登記名義人を除く。
要するに、どちらも
「直接」利益、不利益を受ける者をいいます。
「直接」とは登記簿上、
権利、不利益が客観的に明らかで、
主観的事情により利益、不利益を
受ける者はこれにあたらないということです。
例えば不動産の売買であれば、
所有権移転を受ける買主が登記権利者で、
移転登記をする売主は登記義務者となりますが、
夫婦の新居を購入し、
買主が夫で夫名義の登記をする場合、
妻は自分の住まいとなる不動産ですが、
登記簿上、それが表現されませんので、
「直接」利益を受ける者にはあたりません。
ですので「登記権利者」としての
地位を有しないことになります。
さらにこの不動産に抵当権を
設定する場合、不動産の登記名義人の夫が
「直接不利益を受ける者」として、
登記義務者になりますが、
妻は登記簿上表れていないので、
「登記義務者」とはなりません。
原則として、登記申請は
登記権利者と登記義務者の「共同申請」となります。
つまり司法書士は
登記権利者と登記義務者両方から委任状をもらって、
双方を代理して、登記を申請することになります。
（民法では双方代理を禁止していますが、
これは例外のひとつです。）
共同申請の例外としては、
判決による登記、相続または合併による登記で、
単独申請となります。
判決の場合は登記義務者の
登記申請の協力が得られない場合、
判決のより登記義務者の申請意思を強引に認め、
登記権利者が単独で
登記することができます。
相続、合併による登記は、
戸籍謄本（戸籍事項全部証明書）や
会社の登記簿謄本（登記事項全部証明書）などの公文書で、
権利の真正を担保できるので、
単独申請で行うことができます。
その他、単独申請できる場合は、
所有権保存登記、登記名義人の表示変更・更生登記、
抹消登記、仮登記などの場合があります。
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