設定登記のされていない通行地役権と承役地の譲受人
(平成10年2月13日最高裁)
事件番号 平成9(オ)966
この裁判では、
設定登記のされていない通行地役権について
承役地の譲受人が登記の欠缺を主張する
正当な利益を有する第三者に当たらないと解すべき場合について
裁判所が見解を示しました。
最高裁判所の見解
通行地役権（通行を目的とする地役権）の
承役地が譲渡された場合において、
譲渡の時に、右承役地が要役地の所有者によって
継続的に通路として使用されていることが
その位置、形状、構造等の物理的状況から
客観的に明らかであり、かつ、
譲受人がそのことを認識していたか又は
認識することが可能であったときは、譲受人は、
通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、
特段の事情がない限り、地役権設定登記の欠映を主張するについて
正当な利益を有する第三者に当たらないと解するのが相当である。
その理由は、次のとおりである。
登記の欠缺を主張するについて
正当な利益を有しない者は、
民法177条にいう「第三者」（登記をしなければ物権の得喪又は
変更を対抗することのできない第三者）に当たるものではなく、
当該第三者に、不動産登記法4条又は5条に
規定する事由のある場合のほか、
登記の欠缺を主張することが
信義に反すると認められる事由がある場合には、
当該第三者は、登記の欠缺を主張するについて
正当な利益を有する第三者に当たらない。
通行地役権の承役地が譲渡された時に、
右承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として
使用されていることがその位置、形状、構造等の物理的状況から
客観的に明らかであり、かつ、
譲受人がそのことを認識していたか又は
認識することが可能であったときは、譲受人は、
要役地の所有者が承役地について通行地役権
その他の何らかの通行権を有していることを
容易に推認することができ、また、
要役地の所有者に照会するなどして通行権の
有無、内容を容易に調査することができる。
したがって、右の譲受人は、通行地役権が
設定されていることを知らないで
承役地を譲り受けた場合であっても、
何らかの通行権の負担のあるものとして
これを譲り受けたものというべきであって、
右の譲受人が地役権者に対して
地役権設定登記の欠缺を主張することは、
通常は信義に反するものというべきである。
ただし、例えば、承役地の譲受人が通路としての
使用は無権原でされているものと認識しており、かつ、
そのように認識するについては地役権者の言動が
その原因の一半を成しているといった特段の事情がある場合には、
地役権設定登記の欠缺を主張することが
信義に反するものということはできない。
したがって、右の譲受人は、特段の事情がない限り、
地役権設定登記の欠缺を主張するについて
正当な利益を有する第三者に当たらないものというべきである。
なお、このように解するのは、
右の譲受人がいわゆる背信的悪意者であることを
理由とするものではないから、右の譲受人が
承役地を譲り受けた時に地役権の
設定されていることを知っていたことを要するものではない。
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