賃貸借契約の終了、建物買取請求権、造作買取請求権の試験対策・要点まとめ

条文上の規定

賃借人に債務不履行があった場合

(家賃の未払いをイメージしてください)、

賃貸人は、債務不履行による契約解除ができます。

この場合、賃貸借契約は将来に向かって終了します。

(解除の遡及効の例外となります。)

また、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、

その賃借権を譲り渡し、賃借物の転貸することができず、

賃借人がこれに違反して第三者に

賃借物の使用又は収益をさせたときは、

賃貸人は、契約の解除をすることができます。

判例から導き出される実際の取り扱い

条文上は、債務不履行や無断譲渡・転貸をした場合に

契約解除することができるとしていますが、

実際は、家賃の支払いが遅れたり、

無断譲渡・転貸をしたからといって、

それだけで契約解除はできないとするのが

判例の取り扱いです。

信頼関係の破壊が認められる場合に、

催告をして解除することができ、

信頼関係の破壊のおそれが全くない場合は、

解除することができないとされています。

信頼関係の破壊が著しい場合は、催告なく、

解除できるとされています。

なお、賃貸目的物が全部滅失した場合、

履行不能に基づく解除によらなくても、

賃貸借関係は当然に終了します。