リラックス法学部 ＞民事訴訟法・民事執行法・民事保全法をわかりやすく解説 ＞不動産強制執行・強制競売とは？わかりやすく解説
不動産強制執行には、
強制競売と強制管理の2つの方法があります。
この2つの方法は併用することができます。
今回は強制競売について説明していきます。
強制競売
強制競売とは、債務者の不動産を差押え、
競売し、買受人が支払った代金で
債権者が満足を受けるというものです。
金銭の支払を目的とする債権についての
強制執行については、不動産の共有持分、
登記された地上権及び永小作権並びに
これらの権利の共有持分は、不動産とみなされます。
執行の対象となる不動産の所在地を管轄する地方裁判所が、
執行裁判所として管轄になります。
以下、手続きの流れにそって説明していきます。
債権者による申立て
強制競売の申立ては必ず書面によらなければなりません。
執行裁判所による開始決定
執行裁判所は、強制競売の手続を開始するには、
強制競売の開始決定をし、その開始決定において、
債権者のために不動産を差し押さえる旨を宣言します。
裁判所書記官による差押えの登記の嘱託
強制競売の開始決定がされたとき、裁判所書記官により、
差押えの登記が嘱託されます。
差押えの効力は、強制競売の開始決定が
債務者に送達された時に生じます。
ただし、差押えの登記が
その開始決定の送達前にされたときは、
登記がされた時に生じます。
差押えの効力が生じても、
債務者は通常の用法に従つて不動産を使用、
収益することは可能です。
開始決定がされた旨、配当要求の終期の公告、債権届出の催告
強制競売の開始決定に係る差押えの効力が生じた場合
（その開始決定前に強制競売又は
競売の開始決定がある場合を除く）、
裁判所書記官は、物件明細書の作成までの
手続に要する期間を考慮して、配当要求の終期を定めます。
裁判所書記官は、配当要求の終期を定めたときは、
開始決定がされた旨及び配当要求の終期を公告します。
また、裁判所書記官は、
差押えの登記前に登記された仮差押債権者、
差押えの登記前に登記された担保権者、
租税その他の公課を所管する官庁または公署に
債権の存否並びにその原因及び額を
配当要求の終期までに執行裁判所に届け出るべき旨を催告します。
現況調査・評価
執行裁判所は、評価人を選任し、不動産の評価を命じます。
執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、
不動産の売却の額の基準となるべき価額（売却基準価額）を定めます。
執行裁判所による売却基準価額の決定
執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、
不動産の売却の額の基準となるべき価額（売却基準価額）を定めます。
裁判所書記官による物件明細書の作成
裁判所書記官は、
次に掲げる事項を記載した物件明細書を作成します。
一 不動産の表示
二 不動産に係る権利の取得及び仮処分の執行で
売却によりその効力を失わないもの
三 売却により設定されたものとみなされる地上権の概要
執行官による売却
不動産の売却の方法は、入札又は競り売りのほか、
最高裁判所規則の定めに従い、
裁判所書記官の定める売却の方法により不動産の売却を行います。
売却決定期日
執行裁判所は、売却決定期日を開き、売却の許可又は不許可を
言い渡します。
買受人の代金納付・不動産の取得
売却許可決定が確定したときは、買受人は、
裁判所書記官の定める期限までに代金を執行裁判所に
納付しなければなりません。
買受人は代金を納付した時に所有権を取得します。
裁判所書記官による登記の嘱託
買受人が代金を納付したときは、裁判所書記官は、
次の登記及び登記の抹消を嘱託します。
一 買受人の取得した権利の移転の登記
二 売却により消滅した権利又は売却により
効力を失つた権利の取得若しくは仮処分に係る登記の抹消
三 差押え又は仮差押えの登記の抹消
執行裁判所による売却代金の配当等の実施
執行裁判所は、代金の納付がされると、
配当表に基づいて配当を実施します。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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