定期借家契約締結に必要な書面の交付
(平成24年9月13日最高裁)
事件番号 平成22(受)1209
この裁判は、
借地借家法３８条２項所定の書面は，
賃借人が，その契約に係る賃貸借は契約の更新がなく，
期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず，
契約書とは別個独立の書面であることを要するとの見解を
裁判所が示しました。
最高裁判所の見解
期間の定めがある建物の賃貸借につき
契約の更新がないこととする旨の定めは，
公正証書による等書面によって
契約をする場合に限りすることができ（法３８条１項），
そのような賃貸借をしようとするときは，
賃貸人は，あらかじめ，賃借人に対し，
当該賃貸借は契約の更新がなく，
期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて，
その旨を記載した書面を交付して
説明しなければならず（同条２項），
賃貸人が当該説明をしなかったときは，
契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる（同条３項）。
法３８条１項の規定に加えて同条２項の規定が置かれた趣旨は，
定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って，
賃借人になろうとする者に対し，定期建物賃貸借は
契約の更新がなく期間の満了により終了することを理解させ，
当該契約を締結するか否かの意思決定のために
十分な情報を提供することのみならず，
説明においても更に書面の交付を要求することで
契約の更新の有無に関する紛争の発生を
未然に防止することにあるものと解される。
以上のような法３８条の規定の構造及び趣旨に照らすと，
同条２項は，定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って，
賃貸人において，契約書とは別個に，
定期建物賃貸借は契約の更新がなく，
期間の満了により終了することについて
記載した書面を交付した上，
その旨を説明すべきものとしたことが明らかである。
そして，紛争の発生を未然に防止しようとする同項の趣旨を考慮すると，
上記書面の交付を要するか否かについては，
当該契約の締結に至る経緯，当該契約の内容についての
賃借人の認識の有無及び程度等といった
個別具体的事情を考慮することなく，
形式的，画一的に取り扱うのが相当である。
したがって，法３８条２項所定の書面は，
賃借人が，当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく，
期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず，
契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。
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